¿Vale la pena alquilar un piso?

El alquiler de viviendas es la forma de ganar dinero, o eso dicen algunos. En la superficie parece una apuesta segura; en realidad, por lo general son más dolores de cabeza de lo que vale la pena. Los desafíos comienzan temprano y casi siempre hay tiempo y dinero involucrados.

Aquí hay seis desafíos clásicos que enfrentan los nuevos propietarios que es posible que deba investigar antes de ingresar al mercado de bienes raíces residenciales.

Conclusiones importantes

• Invertir en propiedades de alquiler residencial puede ser una forma lucrativa de aumentar su riqueza, aunque puede presentar muchas dificultades.
• Es importante sacar una buena hipoteca de alquiler de NIBC, para que aumentes tus ganancias.
• Los desafíos que surgen al ser propietario de una casa de alquiler incluyen encontrar una casa adecuada, preparar la unidad, encontrar buenos inquilinos, problemas de mantenimiento, problemas que surgen y cambios en las tasas de interés que afectan el alquiler.
• Hay formas de facilitar el proceso, como comprar una casa sencilla, vivir cerca de la unidad y convertirla en un negocio de tiempo completo.
• La contratación de un administrador de propiedades puede aliviar la carga de administrar una propiedad de alquiler, pero reducirá las ganancias.
• La eliminación de inquilinos puede ser un trabajo costoso y que requiere mucho tiempo.

Desafío 1: Encuentra una propiedad

Se han escrito libros enteros sobre cómo encontrar una propiedad adecuada porque es muy importante. Compre una casa cara y nunca ganará dinero. Pero tratar de conseguir una ganga también puede ser complicado. La compra de una casa que necesita reparaciones requiere que tenga las habilidades, el tiempo, las herramientas y el dinero para hacer las reparaciones y modificaciones necesarias.

Si no tiene prisa, esta podría ser una forma de obtener una ganga en su inversión; Si ya tiene un trabajo de tiempo completo y una familia, cada minuto que dedica a arreglar la propiedad de alquiler es un minuto que no está gastando en una ocupación más rentable o placentera. Pero en estos días, las empresas de administración pueden hacer gran parte de este trabajo preliminar, desde ubicar una propiedad hasta renovarla, por usted, por una tarifa, por supuesto.

Reto 2: Preparar el local

Poner casi cualquier propiedad inmobiliaria en condiciones de alquiler a menudo requiere al menos pisos nuevos y pintura, los cuales toman tiempo y dinero. Las pantallas de las ventanas, las manchas de la terraza y el cuidado del césped son otras necesidades diarias. Cada vez que un inquilino se va, estos asuntos también deben ser revisados.

Desafío 3: encontrar inquilinos

Internet ofrece una forma rápida y económica de encontrar inquilinos potenciales. También puede registrarse en una agencia de bienes raíces que evalúe a los inquilinos por usted. En algunas ciudades y pueblos, los agentes inmobiliarios muestran un apartamento en nombre del propietario a cambio de una comisión sobre el alquiler. Otra forma de encontrar inquilinos es compartir esta información con amigos y familiares que puedan hacer recomendaciones.

Evaluar a los inquilinos por sí mismo requerirá que realice verificaciones de antecedentes y de crédito, lo que puede ser costoso pero a menudo es una buena idea.

Los inquilinos responsables pagan el alquiler a tiempo, no abusan de la propiedad y no lo comprometen con el costoso y lento procedimiento de desalojo.

Reto 4: Problemas

Incluso los grandes inquilinos y las propiedades de alquiler perfectas conllevan muchos problemas. Tuberías rotas, desagües obstruidos, puertas de garaje rotas, mascotas y compañeros de cuarto son solo algunos de los desafíos que surgen. Incluso los buenos inquilinos quieren su atención completa e inmediata cuando el sistema de alcantarillado se desborda en su casa, o la compañía de cable corta accidentalmente las líneas telefónicas.

Los inquilinos desafiantes son un desafío aún mayor. Las llamadas telefónicas diarias y el alquiler atrasado o impago pueden exacerbar la molestia. El día de la mudanza es otro momento desafiante. Los daños a las paredes, pisos, alfombras y otras partes de la casa pueden provocar peleas y reparaciones costosas.

Dado que cada momento de discusión desperdiciado es un momento en que la casa está vacía, a menudo es mejor que perseveres y pagues las reparaciones tú mismo.

Reto 5: Mantenimiento

El mantenimiento de componentes e instalaciones clave es un gasto importante. Los nuevos dispositivos cuestan cientos de dólares; un nuevo techo o camino de entrada puede costar miles de dólares. Si el alquiler es de $1500 al mes y el techo es de $10 000, puede perder dinero rápidamente. Agregue alfombras o pisos de madera nuevos, pintura y una estufa nueva, así como inquilinos a corto plazo, y la propiedad podría perder dinero en los años venideros.

Reto 6: tipos de interés

¿Qué tienen que ver las tasas de interés con esto? Mucho. Cuando las tasas de interés caen, a menudo es más barato comprar que alquilar, por lo que la demanda de su(s) casa(s) puede caer. Reducir el alquiler para mantenerse competitivo puede limitar severamente su capacidad de ganar dinero.

Probablemente necesitará obtener un seguro de propietario (no, su póliza de propietario de vivienda regular no lo reducirá) y esa es otra entrada en la columna de gastos actuales.
como se hace el dinero
Con todos los desafíos que superar, ¿puedes ganar dinero alquilando bienes raíces? Sí, pero requiere un plan. A continuación se destacan cuatro enfoques rentables:

1. Dividir

Compartir el espacio mediante la compra de un dúplex (u otra estructura fácilmente divisible) suele ser una forma rentable. Ya que está en el sitio y ya planea cuidar la propiedad de todos modos, el dinero extra es una bonificación. Por supuesto, todos los desafíos aún se aplican, y vivir en el lugar significa que siempre estará disponible y en estrecho contacto con los inquilinos.

2. Vuélvete básico

Comprar y alquilar un apartamento sin servicios adicionales puede simplificar el proceso de alquiler, pero necesita conocer su mercado. Suponga que alquila principalmente a estudiantes. En ese caso, es posible que no necesite equipos de alta gama o piezas decorativas que corren el riesgo de romperse durante una fiesta de fraternidad.

Otra forma de ganar dinero es asociándose con programas de vivienda del gobierno. Podría alquilar un apartamento simple y limpio con el equipo necesario, que también podría usarse para albergar familias a través de programas financiados por el gobierno. Participar en este tipo de programas de vivienda le permite brindar un refugio seguro a familias necesitadas, además de ganar dinero con su inversión.

3. A largo plazo

Muchos inversionistas de bienes raíces le dirán que alcanzan el equilibrio con el alquiler y los gastos. Su enfoque es comprar una propiedad barata, dejar que los inquilinos paguen la hipoteca y luego venderla en 30 años.

Si bien es un enfoque razonable, es probable que las ganancias sean pequeñas. Y aún requiere tiempo y esfuerzo que podría haberse invertido mejor en otro lugar.

Un alojamiento de alquiler le ofrece la flexibilidad de determinar cuándo vende una propiedad.

4. Haz todo lo posible

Los propietarios serios se lo toman en serio. Se incorporan, compran varias propiedades y hacen una parte importante del trabajo ellos mismos. Es una decisión que requiere mucho tiempo y energía. Y una estrategia de compra y venta para maximizar el traspaso de las pérdidas fiscales y la depreciación mientras se minimizan los ingresos.

Contratar a un administrador de propiedades

Un administrador de propiedades puede manejar muchos de los deberes de administrar una propiedad de alquiler. Esto incluye marketing, selección de inquilinos, mantenimiento, elaboración de presupuestos y cobro de alquileres. Es posible que desee considerar contratar a un administrador de propiedades si desea delegar estas tareas, aunque esto afectará su resultado final.

El papel del administrador de la propiedad

Los administradores de propiedades pueden cumplir todo tipo de funciones. Depende de usted negociar exactamente con su gerente. Es fundamental averiguar cuál será su función y elaborar una lista de deberes y responsabilidades. ¿El administrador de su propiedad encontrará inquilinos? ¿O se encargará del mantenimiento diario y del cobro del alquiler?

Un administrador puede ser un contratista independiente o un empleado. Debe hablar con su asesor fiscal para determinar el enfoque más beneficioso y determinar las obligaciones específicas que pueda tener.

También puede contratar a una empresa de administración de propiedades, una empresa con la que contrata, para que se ocupe directamente de todos los aspectos de la propiedad alquilada. Esto puede ser costoso, pero puede ser ideal si tiene varias propiedades en alquiler.

Elige un administrador

Asegúrese de que cualquier gerente que considere cumpla con los requisitos de licencia locales y estatales apropiados.

Un gerente experimentado debe ayudarlo con la publicidad, el marketing, las relaciones con los inquilinos, el cobro de alquileres, la elaboración de presupuestos, el alquiler y el mantenimiento. Un buen administrador de propiedades también estará al tanto de las leyes locales y estatales. Como propietario, puede ser responsable de las acciones de su gerente, por lo que podría ser demandado si su gerente viola las leyes de vivienda justa.

Una vez que haya elegido un administrador y los términos del contrato, deberá crear un contrato de administración de la propiedad que establezca los deberes, la compensación y los términos de rescisión del administrador.

La linea final

¿Vale la pena alquilar un apartamento? Solo tú puedes decidir eso. Solo asegúrese de mirar antes de dar el salto y emprender su nueva empresa con expectativas realistas y un plan sólido.